8 januari 2014

nieuwsbrief 8

Normal
0

21

false
false
false

NL
X-NONE
X-NONE

MicrosoftInternetExplorer4

/* Style Definitions */
table.MsoNormalTable
{mso-style-name:Standaardtabel;
mso-tstyle-rowband-size:0;
mso-tstyle-colband-size:0;
mso-style-noshow:yes;
mso-style-priority:99;
mso-style-qformat:yes;
mso-style-parent:””;
mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt;
mso-para-margin-top:0cm;
mso-para-margin-right:0cm;
mso-para-margin-bottom:10.0pt;
mso-para-margin-left:0cm;
line-height:115%;
mso-pagination:widow-orphan;
font-size:11.0pt;
font-family:”Calibri”,”sans-serif”;
mso-ascii-font-family:Calibri;
mso-ascii-theme-font:minor-latin;
mso-fareast-font-family:”Times New Roman”;
mso-fareast-theme-font:minor-fareast;
mso-hansi-font-family:Calibri;
mso-hansi-theme-font:minor-latin;}

In dit nummer:

Komen corporaties op voor hun huurders?

Komt de redding voor huurders uit Europa?

Wat te vinden van de veranderingen in het woningwaarderingsstelsel?

Op 3 oktober bekennen de corporaties kleur.

Dan vindt het Aedescongres plaats waarin de corporaties beslissen of ze instemmen

met de deal tussen hun voorman Marc Calon en minister Blok. Zoals we in onze

vorige nieuwsbrief al schreven, vinden wij dat er opnieuw onderhandeld moet

worden mét de Woonbond erbij. Verder zijn wij tegen de verhuurdersheffing en vóór

een investeringsagenda van verduurzaming en nieuwbouw. En we herhalen nog

maar eens dat we vinden dat de prijs van een woning gekoppeld moet zijn aan de

kwaliteit ervan. Alleen als de kwaliteit verbetert, is het gerechtvaardigd om de huur

harder te laten stijgen dan de inflatie. Het huidige huurprijsbeleid moet van tafel.

Gelukkig is er een aantal corporatiedirecteuren, dat er weinig voor voelt om over de

rug van hun klanten heen een pact te sluiten met Blok en dat een motie heeft

ingediend. (Zie de bijlage bij deze nieuwsbrief.) We hopen, dat ze de meute

meekrijgen.

22 mei 2014 kiezen we een nieuw Europees parlement

De Werkgroep Huurders van de PvdA is uitgenodigd om mee te denken over het

verkiezingsprogramma. Wij willen dat de inkomensgrenzen van tafel gaan. Die

grenzen zijn er gekomen dankzij een geslaagde lobby van particuliere verhuurders

en rechtse politici en worden gebruikt om de sociale huursector in het nauw te

drijven. Maar nu de corporaties daardoor slechts tien procent van hun voorraad

mogen verhuren aan mensen met een midden inkomen vallen deze huurders tussen

wal en schip.

Voor particuliere verhuurders zijn huurders met een middeninkomen namelijk niet

interessant. Voor lage inkomens bouwen zij eenvoudig en verdienen ze zo toch nog

veel; voor hoge inkomens bouwen ze luxe en verdienen ze daar ook goed aan; maar

voor midden inkomens is de kwaliteit gemiddeld en de winst derhalve middelmatig.

Daarom laten particuliere verhuurders het altijd afweten voor midden inkomens en

daarom willen wij terug naar een hybride sociale huursector voor lage én midden

inkomens.

Europarlementariër Judith Merkies zet zich succesvol in voor huurders.

Onlangs is er in Europa een resolutie aangenomen over kleinschalige opwekking van

stroom en warmte. Daarin wijst het parlement erop, dat energiearmoede een

groeiend probleem is en dringt het aan op bijzondere aandacht voor huurders, die

er vaak van worden weerhouden om efficiënter met energie om te gaan en om hun

eigen energie op te wekken.

Het doet deugd om te zien, dat Europa een scherp oog heeft voor de noden van veel

huurders en zich expliciet inzet voor hun emancipatie. We hopen in samenwerking

met Judith Merkies voor elkaar te krijgen, dat deze resolutie ook in Nederland

handen en voeten krijgt.

Waardeloos …

Aanvankelijk wilde de regering het hele woningwaarderingsstelsel (WWS, ook wel

bekend als puntenstelsel) afschaffen. Wij hebben van meet af aan gezegd dat dat

vergelijkbaar is met het afschaffen van de weegschaal voor groenteboeren en

slagers. Gelukkig is de minister er nu zelf ook achtergekomen dat het een te

rigoreuze uiting van liberaal laisser faire zou zijn. Toch heeft ons gelijk een bittere

bijsmaak, gelet op de wijzigingen in de systematiek die de minister wél doorvoert.

Het WWS kent punten toe aan objectieve tel- en meetgegevens, zoals het aantal

vierkante meters woonoppervlak, de energetische kwaliteit, de lengte van het

aanrecht, het aantal toiletten, de aanwezigheid van douche of badkuip, de

woonvorm (bijvoorbeeld derde etage zonder lift of hoekwoning met tuin), de

kwaliteit van de woonomgeving (hoeveelheid groen, nabijheid van bushaltes en

winkels, etcetera).

Onlangs heeft Blok besloten om de punten voor woonvorm en woonomgeving af te

schaffen en om de Donnerpunten te verruilen voor WOZ-waarde punten. In zijn

ogen brengt de WOZ-waarde op objectieve wijze de voorkeur voor een locatie tot

uitdrukking.

Wij vinden dat volstrekte onzin. Als er één ding de laatste jaren is duidelijk

geworden, dan is het wel dat individuen op de markt van koopwoningen zich

onverstandig en irrationeel gedragen. Het is van de zotte om het objectieve

woningwaarderingsstelsel te infecteren met een waarde, die zó’n subjectieve

grondslag heeft. De volgende keer dat de markt van koopwoningen weer op tilt

slaat, krijgen de huurders navenante huurverhogingen voor hun kiezen. De

bemoeienis van de rijksoverheid met de sociale huursector is juist bedoeld om

huurders hiervoor te behoeden. En als we de subjectieve WOZ-waarde geen

bestanddeel maken van het WWS dan hoeven gemeenten ook geen bureaucratisch

circus op te tuigen voor huurders, die bezwaar willen maken tegen een verzonnen

waarde van hun woning.

Het zou veel verstandiger zijn om de maximale prijs per woningwaarderingspunt op

te splitsen in drie categorieën: een voor de schaarstegebieden, een voor de

krimpgebieden en een voor de gebieden die in balans zijn.

Betaalbaarheid staat voorop: in elk van de gebieden, en daarbinnen in elke buurt,

moet het voor mensen, die zijn aangewezen op de sociale huursector, even

makkelijk zijn om aan een betaalbare woning te komen. Geen verdrijving naar de

slechte buurten, met segregatie en probleemconcentratie als gevolg. Geen

verdrijving van de minder kansrijken naar de baanarme gebieden. Dat zou overal in

het land de heldere opdracht voor gemeenten en corporaties moeten zijn.

… en dom

(Nu volgt een passage die gaat over een van de lastigste onderdelen van het

huurrecht maar omdat huurders het hard nodig hebben dat wij van de PvdA daar

verstandig mee omgaan, doen we ons best om het zo goed mogelijk uit te leggen en

hopen we dat u de moeite neemt om het te begrijpen.)

Boven de zogeheten liberalisatiegrens is er sprake van de vrije sector: de overheid

bemoeit zich dan niet met de overeengekomen huurprijs. Er is geen

huurprijsbescherming. De liberalisatiegrens is een bedrag. Per 1 juli 2013 ligt de

liberalisatiegrens voor een zelfstandige woning bij € 681,02 per maand. De

liberalisatiegrens is dus niet gekoppeld aan een bepaald puntentotaal. Het is toeval

dat het huidige bedrag van de liberalisatiegrens nu ligt tussen de maximale

huurprijzen die gevraagd mogen worden voor woningen van 142 en 143 punten.

Voor woningen van 143 punten of meer is de huurprijs derhalve een kwestie van

vrije markt. De huurprijzen van woningen met 142 punten of minder worden door

de overheid begrensd tot een maximum. Van elk puntentotaal geeft de minister

jaarlijks aan wat het maximum is dat voortvloeit uit de in dat jaar toegestane

huurverhogingspercentages.

Omdat de minister jaarlijks twee aparte besluiten neemt – een over de

huurverhogingspercentages en een over de stijging van het bedrag van de

liberalisatiegrens – schuift de liberalisatiegrens als het ware vrijelijk omhoog of

omlaag langs het stelsel van puntentotalen/maximale huurprijzen.

Nu de minister er oliedom voor kiest om de maximale prijs per punt fors op te

hogen, vrezen wij dat de liberalisatiegrens dus in een klap onderuitgaat en in de

buurt van de maximale huurprijs komt te liggen, die gevraagd mag worden voor een

woning met een beduidend lager puntentotaal dan 142 of 143. Een lager

puntentotaal betekent: een kleinere woning van minder kwaliteit. Een huis met een

tuin kunnen huurders met een laag inkomen dan overal in Nederland op hun buik

schrijven.

Onze oplossing? Optrekken van de liberalisatiegrens tot € 850,-!

Waar ben je naar op zoek?