Sociale verhuurders

Behoud de corporaties

De corporatiesector staat in een verkeerd daglicht door de vele affaires van de laatste jaren. Dat neemt niet weg, dat de meeste corporaties sinds de verzelfstandigingsoperatie uit 1995 wel degelijk professioneler zijn gaan werken. Efficiënte bedrijfsvoering, adequaat onderhoud en strategisch voorraadbeheer zijn een vak apart. Het is zaak om de opgedane kennis en ervaring te behouden. Gooi dit niet over de schutting richting gemeenten maar verstevig het toezicht en de inspectie.

De onafhankelijkheid van ‘huurderscommissarissen’ is niet alleen gewaarborgd door het recht van bindende voordracht voor huurdersorganisaties. Ook belangrijk daarvoor is het recht van de door huurders voorgedragen toezichthouder om de weigering tot benoeming, de schorsing of het ontslag aan te vechten bij de rechter.

Doelgroepen van beleid

Uitgangspunt is en blijft dat corporaties op de eerste plaats moeten blijven werken voor hen die zelfstandig niet of moeilijk in hun eigen huisvesting kunnen voorzien: de mensen met een laag en met een midden inkomen Deze laatste groep is ook van belang om een goede bewonersopbouw in wijken en straten mogelijk te maken.
Schaal van corporaties

Het corporatiestelsel is een solidair stelsel en zal dat blijven. Dat betekent wel dat de risico’s overzichtelijk moeten blijven en dat dominante risico’s voorkomen moeten worden. De werkgroep stelt voor om omvang van corporaties te limiteren. Binnen 10-15 jaar ligt de omvang van de grootste corporaties tussen de 20.000 en 45.000 woningen, komt het werkgebied van de corporatie passend overeen met de woningregio waarin zij opereert en heeft zij daar ook concrete prestatieafspraken.

De voorgenomen macht van de gemeente in het regeerakkoord werkt alleen bij grote gemeenten en bij corporaties die sterk lokaal verankerd zijn. Veel kleinere gemeenten hebben vaak niet meer de medewerkers in dienst met voldoende expertise om de aansturing en de eerste laag van toezicht op de corporaties uit te voeren.
De werkgroep geeft er de voorkeur aan om, in combinatie met de omvang van de corporaties, te werken aan woningmarktregio’s, waarbinnen gemeenten en corporaties een bestuurlijk overleg vormen en de afspraken per kern vastleggen.
Bedrijfsvoering en efficiency

Corporaties hebben een ander rendement dan vastgoedbeleggers:

(i)                 doordat de huuropbrengst van een corporatie gemiddeld 35% lager ligt dan die bij een vastgoedbelegger. Er is dus geen sprake van gelijke noemers.

(ii)               en doordat corporaties gemiddeld een andere onderhoudskwalteit aanbieden, investeren in participatie en leefbaarheid en sociaal beleid voeren.

Corporaties kunnen een efficiencyslag maken. Uitgangspunt moet zijn en blijven: zo efficiënt mogelijk met oog voor de doelgroep van beleid. Dat betekent dat leefbaarheid intact kan blijven en dat geen kaalslag wordt gepleegd in de kwaliteit van dienstverlening, onderhoud en energie-investeringen van de corporatie.
Corporaties moeten inzicht bieden in hun kosten: hoe hoog ze zijn en waarom.

Toezicht

De werkgroep is voor splitsen van het financieel en volkshuisvestelijk toezicht, maar in beide gevallen wel met een goed sanctiemodel.
Het financieel toezicht moet zo onafhankelijk mogelijk worden uitgevoerd. En daarom ook niet door het vakministerie maar bijvoorbeeld door de AFM of het ministerie van financiën.
Het volkshuisvestelijk toezicht wordt ultiem uitgevoerd door het ministerie, maar wordt gevoed vanuit de gemeenten/woningmarktregio’s en de huurdersorganisaties waar de corporatie afspraken mee maakt. Een deel van de prestatiebeoordeling vindt daarmee ook zoveel mogelijk lokaal/regionaal plaats.
Wanneer de woningmarkten regionaal worden aangestuurd kunnen ook regionale woningbouwprogramma’s worden opgezet. De strategische voorraadontwikkeling, kan daarmee beter aansluiten op de draagkracht en de woonbehoefte van huurders en op het huidige woningaanbod. Te onderscheiden naar soort woningmarktgebied: krimp / normaal / schaarste.